Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» была и остается важным направлением деятельности столичного Правительства. Учитывая тот факт, что в городе нарастает острый дефицит свободных территорий, а также решение московских властей о резком сокращении точечного строительства, в настоящее время особую актуальность приобретают вопросы вторичного использования застроенных территорий. Согласно действующему Генеральному плану развития Москвы до 2020 года основными резервами здесь являются площади, высвобождаемые за счет реорганизации промышленных зон, и комплексная реконструкция кварталов сложившейся застройки.

Актуальность комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные — С низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для нового строительства. Экономические — с высокой инвестиционной привлекательностью территорий пятиэтажной и ветхой застройки при ее относительно низкой рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.

Главным критерием, определяющим актуальность и важность решения задачи комплексной реконструкции жилых районов, является определение очередности ее проведения исходя из технического состояния жилых домов. Наиболее опасными, способными в ближайшие годы перейти в аварийное состояние и угрожать безопасности жителей, являются пятиэтажные дома так называемой первой волны индустриального домостроения, особенно серий К-7, П-35, И-32, I МГ300 и 1-1605АМ. Они подлежат безусловному сносу. Панельные дома серий 1-510, 1-511 и 1-515 подлежат тщательному техническому обследованию, по результатам которого должна решаться их судьба. В ходе комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки в ближайшие годы также предстоит решать проблему 9 12-этажных домов второго периода индустриального домостроения. Таким образом, проведение реконструкции жилья, связанное с решением социальных, экономических и градостроительных проблем, является процессом неизбежным и ограниченным по времени.

При переходе к рыночным отношениям в России кардинально изменился социально-экономический «базис» градостроительства, движущие силы урбанизации. Сегодня наряду с общегосударственными интересами важную роль в экономике и политике играют интересы частных собственников и корпораций. «Локомотивом» процесса урбанизации становится стремление отдельных групп населения к улучшению условий своей жизни и повышению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего им на праве частной собственности.

Новые социально-экономические условия требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий, к экономическому обоснованию методов реконструкции, к выбору источников инвестиций. В этой связи экономическое обоснование инвестиции актуально для всех ее участников инвестора, заказчика (города) и владельцев жилого фонда.

Город как заказчик, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции на его территории, заинтересован в привлечении внебюджетных финансовых средств инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в некоторых случаях - реконструкцию целиком. Сложность организации инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.

Предложенные Правительством Москвы стандартные подходы к решению задачи комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки и связанные с этим вопросы стали предметом серьезных научных исследований во множестве публикаций ¹⁾ .

Несмотря на обилие материалов, трактующих мнения различных авторов, до сих пор так и не была решена важная задача: как на застроенной территории добиться максимального увеличения выхода площадей при резком повышении уровня комфорта проживания населения. Насущнейшая необходимость повышения эффективности использования территории при традиционных подходах к проектированию вступает в конфликт с экологическими требованиями по обеспечению жилья инсоляцией и естественным освещением. Наблюдавшееся до настоящего времени малоуправляемое уплотнение застройки превращало городские кварталы во враждебное человеку затесненное и затененное пространство, занятое зданиями и техническими сооружениями, залитое асфальтом и перегруженное автомобилями.

Очевидным выходом из этой сложной ситуации может стать качественно новый подход к реконструкции кварталов на основе строительства мегакластеров — крупных зданий-комплексов, включающих в себя полный набор всех социальных элементов городского образования, необходимый и достаточный для полноценного автономного функционирования, — от кварталов до микрорайонов, районов или еще более крупных образований. Мегакластер включает в себя не только жилье с соответствующим количеством гаражей, зеленых насаждений, детских учреждений и учреждений бытового обслуживания, но и спортивные центры с крытыми теннисными кортами, ледовыми и универсальными спортивными площадками, аквапарками и тренажерными залами, а также торгово-развлекательные центры с гипермаркетами, мультиплексами, ресторанами, боулингами и так далее, а кроме того, места приложения труда (помимо обслуживания вышеперечисленных учреждений) - административно-деловые, культурные, проектные, научные и другие аналогичные учреждения, привлекающие высококвалифицированных специалистов.

Новый подход к организации массовой застройки на основе возведения мегакластеров состоит в использовании следующих основных принципов:

- эффективное использование естественного и солнечного света для освещения жилых помещений;

- объединение в одном здании всех городских функций в сбалансированных пропорциях;

- рациональное световое зонирование многофункционального комплекса;

- организация полноценной парковой зоны на кровле комплекса и прилегающих к нему территориях.

Сооружение объекта такого масштаба - альтернатива точечной застройке силами отдельных разрозненных инвесторов. Оно может быть осуществлено исключительно на основе государственного градостроительного регулирования. Объемно-планировочная структура мегакластера предполагает увеличение полезных площадей как минимум в 20 раз по сравнению с традиционными приемами комплексного освоения городских территорий. Такой подход к решению градостроительных задач позволит увеличить эффективность использования территории на порядки, высвободив, таким образом, площади для создания парков, скверов, водоемов и так далее, кроме того, позволит сохранить в неприкосновенности памятники истории и культуры.

Центральный вопрос в комплексе задач, связанных с формированием объемно-планировочной структуры мегакластера, — обеспечение высокого уровня комфорта в жилых помещениях, и в первую очередь соблюдение гигиенических норм инсоляции и естественного освещения.

Как показывают светоклиматические исследования, объективного дефицита солнечного света нет, общего количества солнечной энергии, поступающей на территорию застройки, сверхдостаточно. Недостаток естественного света в существующей жилой застройке - результат его нерационального использования. Оценка эффективности использования естественного света в жилой застройке приводится в ряде посвященных этому работ ²⁾ .

Реализованным примером успешного подхода к решению подобной задачи может служить жилой дом в микрорайоне Гольяново (Щелковское шоссе, 79). Вместо планировавшегося 16-этажного здания полезной площадью 12 тыс. м ² , затеняющего соседние дома, при использовании нашей типологии всего на 12 этажах удалось разместить 30 тыс. м ² полезной площади. Его корпус (размеры в плане 60x70 м) сформирован на основе светоинсоляционных полостей так, чтобы обеспечить максимально высокий уровень светоклиматического комфорта во всех жилых помещениях.

Еще один пример реализации в московском мегаполисе приемов эффективного использования естественного света для формирования светонасыщенного гиперкорпуса - экспериментальный мультиатриумный жилой дом, строительство которого заканчивается в Ивантеевке ³⁾ .

Типология светонасыщенного гиперкорпуса на основе светоинсоляционных полостей или мультиатриумных объемно-планировочных элементов позволяет сформировать односторонний фасадный фронт с солнечной стороны мега-кластера, состоящий из сверхнормативно освещенных, полностью зрительно изолированных и защищенных от взаимного просматривания жилых помещений глубиной более 70 м. Обратная сторона этого фронта не имеет световых проемов, поэтому вплотную к ней могут примыкать помещения, не требующие естественного света, например автостоянки. Непосредственная поэтажная блокировка жилья и автостоянок (через изолирующие группы технических коммуникационных шахт и противопожарные тамбур-шлюзы) повышает уровень комфортности жилья и потенциальную мобильность населения.

Северный - неинсолируемый — фасад мега-кластера образован офисными помещениями. Технологии эффективной передачи естественного света в глубину корпуса позволяют также сформировать односторонний фронт помещений глубиной 40 и более метров с повышенным уровнем естественной освещенности, светоклиматического комфорта и идеальными условиями для сложной зрительной работы. Обратная поверхность фронта этих помещений также не имеет оконных проемов и может быть сблокирована с иными функциональными группами мега-кластера, не требующими прямого зрительного контакта с внешней средой, - такими, как гипермаркеты, мультиплексы, боулинги, бильярдные клубы и другие им подобные.

Спортивные большепролетные сооружения, аквапарк, торговые галереи - все эти помещения скомпонованы вокруг единого атриумного пространства с высококачественным верхним естественным светом и дополнительным освещением через фасадные светоинсоляционные полости или атриумы офисного центра.

Рассматривая экономические аспекты строительства и эксплуатации мегакластеров, следует отметить, кроме очевидного многократного сокращения площади фасадов, что непосредственная блокировка различных функциональных групп в единый объем на основе принципа светового зонирования позволяет минимизировать затраты на освещение помещений, требующих высокого уровня комфорта или зрительной работы. В то же время полностью исключены потери тепла через ограждающие конструкции помещений, не требующих естественного света. Объединение в общую инженерную систему таких объектов, как ледовый дворец, морозильные камеры гипермаркета или системы охлаждения вентиляции с аквапарком и системами отопления позволяют получить нулевой тепловой баланс и исключить энергозатраты на климатизацию комплекса.

Таким образом, энергосберегающий мега-кластер обеспечивает сокращение энергопотребления и затрат на обслуживание инженерных коммуникаций и систем (соответственно, и расходов на коммунальные платежи) в десятки раз по сравнению с типовой застройкой. Сравнительно же с коттеджной застройкой, где относительная поверхность ограждающих конструкций в десятки раз больше и требует постоянного ухода за фасадами, кровлями, фундаментами, индивидуальным инженерным оборудованием, доставки топлива, экономия достигается более чем на один порядок.

Мегакластер - альтернатива строительству небоскребов, его можно рассматривать как новый этап на пути к гармонизации взаимоотношений природы и города: это — совершенно особый экологический антропогенно-природный элемент ноосферы. Полноценный парк на кровле мегакластера с высококронными деревьями сформирован за счет заполнения растительным грунтом полостей, образующихся между защищенными от коррозии элементами опор большепролетных конструкций. Значительный объем грунта позволяет получить устойчивый почвенный биоценоз.

Возникает закономерный вопрос: как в условиях существующей сверхплотной застройки и дефицита свободных площадок под стартовые дома возвести мегакластер? Это может проходить в несколько этапов.

Сначала строится один стартовый дом повышенной емкости для переселения жителей из близлежащих домов, затем другие дома, образующие общий жилой фронт мегакластера. При этом полностью освобождается площадка для последующих работ и расчищаются окружающие территории для формирования парковых зон, и так далее — вплоть до полного завершения строительства, в том числе ландшафтного. Строгая ориентация всех жилых помещений на солнечные стороны горизонта и глухая стена с противоположной стороны, где сооружаются следующие очереди, обеспечивает высокую изоляцию жилья от шумов стройки и позволяет комфортно проживать в домах первой очереди. Предлагаемый подход к решению задачи комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки в полной мере отвечает целям и задачам программы создания комфортной среды жизнедеятельности в мегаполисе. Это способ решения проблем, которые до сих пор были камнем преткновения для начала широкомасштабной реализации реконструкции устаревшего жилищного фонда столицы.

¹⁾ См., напр.: 
Грабовый П. Г., Харитонов В. А. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города. М., 2006; 
Бачурина С. С. Мегаполис: методы и модели управления процессами комплексной реконструкции сложившейся застройки. М., 2004; 
Фалькевич Н.А. Организационно-экономический механизм привлечения средств для обеспечения воспроизводственного процесса муниципальной нежилой недвижимости // Материалы 8-й Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления». М., 2005; 
Калиниченко О. В., Солунский А.И., Введенский А. Р. Роль высотного жилого комплекса при реконструкции массовой застройки //Архитектура и строительство Москвы. М., 2007. № 3.

²⁾ Вот лишь некоторые из них: 
Оболенский Н. В., Непомнящий С. В. Влияние светового климата на выбор структуры и плотности энергосберегающей застройки // Материалы Международного симпозиума по строительной климатологии (М., 1987); 
Непомнящий С. В. Крестики-нолики в пространстве фристайла //Архитектура. Строительство. Дизайн. 1999. № 3; 
Он же. Зов архетипа, или расчет предельных состояний сознания // Архитектура. Строительство. Дизайн. 1999. № 5; 
Он же. СНиП умер, да здравствует СНиП! //(серия статей) // Строительство. Архитектура. Недвижимость. 2001, № 1—4.

³⁾ Патент RU № 32518 U1 7 Е 04 Н 1/04, Е 06 В 1/100. Жилое здание.

А.Р. Введенский , к.т.н.,
О.В. Калиниченко, С.В. Непомнящий, архитектор